Los informes periciales no son exclusivos de los forenses. Dentro del mundo de la construcción y las reformas, es frecuente requerir informes técnicos y periciales cuando se produce un daño en el inmueble por defectos en la construcción. Disponer de un informe pericial es fundamental si se pretende iniciar alguna reclamación al respecto. Cuando se producen daños en las viviendas o construcciones y se quiere acreditar de forma oficial la presencia de vicios en la construcción de la vivienda, el local comercial o una nave industrial, bajo el amparo de un documento firmado por un profesional cualificado dentro del campo de la construcción y el urbanismo, se recurre a un dictamen pericial.
Cuando en la construcción aparece una grieta, surge una discrepancia durante la reforma o simplemente es necesario disponer de una acreditación del estado del inmueble ante la administración, una aseguradora o el juzgado, la herramienta que aporta seguridad, objetividad y respaldo profesional es el informe técnico.
Aunque se trata de documentos habituales dentro del ámbito de la construcción y la edificación, son muchas las personas que desconocen la información que contienen, quiénes se encargan de su elaboración y cuándo es necesario disponer de alguno de ellos. Lo cierto es que estos documentos pueden evitar que se produzcan problemas de mayor importancia, ayudan a tomar decisiones con mayor seguridad y pueden convertirse en pruebas determinantes en cualquier procedimiento administrativo o judicial.
En este artículo vamos a conocer con mayor detalle en qué consiste un informe técnico de vivienda y uno pericial, quién lo redacta, cuándo es necesario solicitar uno y por qué la mejor opción para su redacción es un arquitecto técnico especializado.
Un informe técnico
Un informe técnico consiste en un documento que elabora un profesional cualificado que tiene que realizar un análisis objetivo de la situación concreta del inmueble, la obra o el elemento de construcción para el que se le solicita el servicio. El perito judicial experto de Planit Arquitectos Técnicos Building Engineers, donde ofrecen servicios de reforma, tratamientos para las humedades y certificados técnicos, entre otros, nos explica que la finalidad de un informe técnico es describir los hechos observados por el perito o técnico, hacer una evaluación técnica de una situación determinada y proporcionar unas conclusiones documentadas a partir de la inspección previa realizada. A diferencia de una opinión informal o una valoración visual rápida, estos informes se basan en el criterio profesional de un experto, la normativa vigente y las observaciones documentadas.
El contenido de este documento puede variar según el objetivo del mismo. No obstante, se trata de un documento que sigue una estructura similar en la que se incluye la identificación precisa del inmueble que está siendo objeto de estudio. En este apartado se incluyen datos como la dirección, la referencia catastral, la titularidad si es relevante, la descripción general del inmueble y el uso actual del edificio o vivienda.
El objeto o finalidad del informe es el apartado que sigue y en el que hay que especificar el motivo que ha llevado a realizar la inspección, que puede ser la aparición de grietas, humedades, defectos en la ejecución, problemas estructurales, valoración del estado de conservación, comprobación de daños, verificación del cumplimiento de la normativa, etc.
A continuación, se realiza una inspección y se toman datos, siendo una de las fases más importantes del trabajo. El técnico visita el inmueble y examina los elementos relacionados con el problema o la situación que ha sido planteada. Durante la inspección se revisa el estado de la estructura, las cubiertas y fachadas, las instalaciones, los acabados constructivos, las patologías existentes, las condiciones de habitabilidad y la seguridad del inmueble. En función de cada caso, se pueden llevar a cabo mediciones, comprobaciones específicas o una recopilación de documentación adicional.
Las imágenes constituyen una parte esencial del informe, por lo que se realiza una documentación fotográfica que permite acreditar de forma visual el estado real del inmueble durante la inspección, facilitando la comprensión de las conclusiones técnicas. En los procedimientos legales o las reclamaciones, se convierten en una prueba relevante.
Realizada la inspección, se desarrolla el estudio técnico propiamente dicho. En esta fase es en la que se interpretan los datos, se analizan las posibles causas y se relacionan con la normativa o los criterios constructivos aplicables. Este apartado aporta valor al informe al transformar las observaciones en conclusiones técnicas fundamentadas.
El informe se finaliza con una exposición clara y razonada de las conclusiones y, dependiendo de cada caso, se puede incluir un diagnóstico de patologías, una evaluación de daños, el estado de conservación, la determinación de las causas, los riesgos detectados, recomendaciones de actuación y propuestas de reparación. El objetivo es proporcionar una visión comprensible y útil para el cliente, para que pueda tomar sus decisiones con conocimiento de causa.
Solicitar este tipo de informes es necesario o altamente recomendable en el caso de que aparezcan grietas o fisuras en el inmueble, cuando existen humedades, antes de comprar una vivienda, cuando se produce un conflicto con la constructora o la aseguradora, en procedimientos judiciales o para tramitar un expediente administrativo.
Un informe pericial
Los informes periciales son una prueba reconocida por la ley. Se trata de un documento técnico o dictamen pericial sobre las patologías constructivas que se producen en un edificio o estructura y tiene la finalidad de servir como prueba pericial o experta sobre el origen, la naturaleza y el alcance de la afectación, además de las causas y los defectos de construcción que se encuentren. Se puede decir que este documento establece una conclusión respecto a un problema.
Un informe pericial tiene que ser elaborado por un técnico cualificado y colegiado que, tras hacer una visita e inspección al inmueble, determina diferentes aspectos en el documento final. Los resultados periciales cuentan con varias partes, como la descripción de los hechos, un análisis de los daños, un análisis de las causas, la propuesta de reparación, la valoración y las conclusiones. Los casos civiles por defectos en la construcción, incumplimiento de la normativa, etc., pueden dar lugar a una indemnización económica.
La Ley Orgánica de la Edificación define los defectos o vicios en la construcción como los daños materiales que pueden afectar a su habitabilidad o a la seguridad estructural de las edificaciones. Se pueden presentar en los suelos, las paredes, los techos y los acabados en las obras, en sus alrededores o en los vecinos. Esta ley fija un lapso de responsabilidad para el constructor que dura diez años en el caso de las viviendas y tres en el caso de los defectos de ejecución que afectan a los acabados. El promotor y el vendedor pueden tener igualmente alguna responsabilidad.
Solo se solicita un informe pericial del problema cuando existe una reclamación de reparación por parte del responsable y este no responde a la misma o la rechaza. Las situaciones en las que puede ser necesario solicitar un informe pericial son los vicios ocultos en los inmuebles, los defectos de construcción, los acabados o calidades inferiores a los pactados, el abandono de la obra o una obra sin finalizar, las superficies construidas menores que las compradas y los precios contradictorios.
Los informes periciales tienen un contenido que depende del tipo de informe requerido, aunque, como en el caso del informe técnico, los elementos comunes y más importantes son los mismos.
Los antecedentes se componen de los datos de todas las partes que intervienen: el técnico que redacta el informe, el propietario, las deficiencias constructivas, etc. Los fundamentos son el apartado en el que se realiza una descripción general de la inspección realizada en el inmueble, con lo que se observa sin entrar en ningún tipo de valoración e indicando los documentos que hayan sido proporcionados, como las escrituras, el catastro, etc.
Sigue una valoración técnica que se lleva a cabo desde el punto de vista técnico, enumerando por orden lógico los defectos y las patologías que se encuentren en la inspección y el análisis previos, el origen y la causa de los defectos de construcción. A continuación se exponen las conclusiones o el dictamen pericial en el que se asevera con seguridad el origen o la causa de los daños y la reparación que se recomienda.
Añadir un reportaje fotográfico es fundamental para documentar el informe e ilustrar con imágenes la exposición. Si el informe solicitado requiere un cálculo de los costes, hay que añadir una medición de cada trabajo a realizar para subsanar las deficiencias detectadas en el inmueble para aplicarle, posteriormente, a cada partida el precio obtenido en el presupuesto total. Hay que incluir licencias, permisos, proyectos e impuestos.
Ahora que conocemos los dos tipos de informe, podemos entender que, aunque se utilizan de forma sinónima, las diferencias son bastante importantes. El informe técnico tiene un carácter informativo y consultivo con la finalidad de analizar una situación y ofrecer unas conclusiones profesionales. El informe pericial, sin embargo, se elabora con fines judiciales y puede ser defendido por el técnico ante los tribunales. En cualquiera de los casos, es indispensable que la documentación sea redactada por un profesional cualificado que, además, tenga la experiencia necesaria en la materia.
